土拍规则改变后首场土拍 祥符、三塘全部封顶加自持20%以上

2019-04-04 07:50 分类:行业新闻 来源:

 

昨天,首批实施主城区土地出让竞价新规的祥符和三塘am8.com地块进行了出让——涉宅地块的封顶溢价率从原本的50%降至30%,结果显示,土拍行情依旧火爆。见习记者黄煜轩

祥符、三塘地块火速封顶自持比例成开发商比拼焦点

昨天出让的首宗涉宅地块,位于大城北的祥符东单元,出让面积31601㎡,容积率2.5,含一定配建要求,起拍楼面价17214元/㎡,按30%封顶溢价率计算,封顶楼面价22277元/㎡。

地块周边目前发展已较为成熟,商业配套有万融城、万达广场等,教育配套有星澜小学、拱宸桥小学、大关实验中学、拱宸中学、文澜中学等。交通方面,地块与建设中地铁10号线车站距离不远,南面有留石快速路经过,较为便利。

仅20轮竞价后,地块就达到了30%的封顶溢价率,之后参与竞拍的20余家开发商进入自持比例竞争阶段。经过39轮竞价,地块以175995万元的总价,被杭州(楼盘)天睦投资咨询有限公司(金地)竞得,自持比例达到了21%。

结合配建要求和自持比例,该地块实际楼面价约为29031元/㎡,由此计算得出,未来这一地块的保本房价或达到43000元/㎡左右。这与2017年杭州土地市场火热行情下出让的中城汇地块已处于同一水准。

昨天,同属大城北的一处三塘单元商住地块也引发了激烈争抢。该地块位于东新路西文街口附近,出让面积24923㎡,容积率2.4,需配建一定比例的商业面积,楼面起拍价20244元/㎡,按30%封顶溢价率计算,封顶楼面价26263元/㎡。

虽不是老牌市中心地区,但三塘的地段价值正处于快速上升期,房价上升潜力也相对较大。地铁5号线从三塘区域内经过,周边有中大银泰城、杭州新天地、西联广场、城北体育公园等配套设施和胜蓝实验小学、风帆中学等教育资源,居住氛围相当浓厚。

这一地块在16轮火速竞价后便达到封顶溢价,进入自持竞拍。最终经过36轮竞价,地块由杭州聚光房地产开发有限公司(阳光城(000671))竞得,总价157090万元,楼面价26263元/㎡,溢价率30%,自持比例22%。

综合我爱我家、链家等二手房平台数据,三塘地区近三个月的二手房成交均价为43556元/㎡,周边新房的成交均价则在50000元/㎡左右。

今后自持比例或将取代成交楼面价

成为衡量土地价值的重要标准

可以看出,土地出让封顶溢价率从50%下调至30%之后,整个土地出让的速度有了明显加快,这两宗地理位置相对较好的主城区地块,均迅速进入自持比例的竞价,最终自持比例都超过了20%。

对此,杭州一家大型房产公司的投资总监王先生认为,未来,成交楼面价也许不再是衡量杭州土地价值的重要标准,自持比例会逐渐成为衡量土地价值的一个重要标准。

王先生还对近期土地市场的回暖进行分析,他说:“今年年初,很多开发商的融资压力比以往减轻了许多,加上楼市的回暖,开发商手上的资金也相对充裕了,市场近期的表现和相关的政策也给予了开发商一定的激励,这些都促使杭州的土地市场回暖。”

接下来,火车南站板块、望江新城、笕桥新城、艮北新城和三里亭单元等封顶溢价率定在30%的涉宅地块,都将陆续出让。“按照杭州目前的土地市场行情,我认为一些地理位置较好的地块,在出让时大概率会进入自持比例竞价。”王先生透露,很多像他这样的投资从业者,已经在密切关注和统计自持比例相关数据,以作为日后投资的参考。